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2019, el año marcado por los cambios legislativos en materia de alquiler



Durante casi 20 años, la Ley de Arrendamientos Urbanos apenas sufrió modificaciones. Entre 1994 y 2013, el régimen jurídico que regula los alquileres fue prácticamente el mismo y, en su momento, fue el que mayor consenso aglutinó entre los diferentes actores implicados. Es en 2013 cuando se aprobó la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler.

Desde la aprobación de esta LAU, que reducía el contrato de arrendamiento a tres años y proponía el desahucio exprés, han sido numerosas las modificaciones de este texto legal. En 2015 fue la Ley de Desindexación de la Economía la que influyó en la legislación de los alquileres, al permitir que se pudiese utilizar otro índice de referencia para la actualización de las rentas. En 2018 se aprobó un Real Decreto-Ley que fue tumbado poco después por el Congreso y en marzo de este año se aprobó un nuevo Real Decreto-Ley, en vigor actualmente.

 

 

La aprobación de diferentes textos legales ha marcado la evolución del mercado inmobiliario del alquiler durante el año 2019. En apenas tres meses, los contratos tuvieron que ser redactados en función de lo que indicaban tres marcos legislativos diferentes (Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de alquiler, Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de 2013, Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de alquiler).

Desde el pasado mes de marzo, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, el preaviso para dar por finalizado el acuerdo es mayor (el arrendador tiene que avisar con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino lo tiene que hacer con dos), hay limitaciones en las garantías adicionales y han introducido modificaciones a la hora de realizar un lanzamiento.

 

Los precios suben, la oferta se reduce

El año que ahora termina también ha estado marcado por todos aspectos. Al igual que lo que ocurrió en las anteriores anualidades los precios de las viviendas de alquiler han continuado al alza. Aunque el incremento de los precios ha sido más acusado en los mercados más desarrollados, la variación al alza también se ha dejado notar en la mayoría de las localidades españolas.

En lo que respecta a la oferta, esta se ha resentido a lo largo que avanzaba el año 2019. Los motivos son variados. Por un lado, la creciente demanda está haciendo que los pisos ofertados cada vez estén menos tiempo en el mercado y, por el otro, los últimos cambios legislativos han generado mayor inseguridad entre los arrendadores.

Sin duda alguna, la escasez de oferta y el aumento de las personas interesadas en residir en un inmueble de alquiler, es uno de los principales motivos para que el precio de los alquileres siga al alza.

 

La inseguridad crece entre los propietarios

Durante este 2019 también hemos conocido como la preocupación de los propietarios a la hora de alquilar una vivienda creció entre enero y junio un 25%, respecto a los datos registrados en el segundo semestre de 2018. En concreto, tres de cada cuatro propietarios temían sufrir un caso de morosidad en su alquiler.

En el estudio realizado por Fichero de Inquilinos Morosos señalaba como los cambios legislativos han sido uno de los principales motivos que han generado inseguridad, principalmente por la limitación de las garantías adicionales y las medidas proteccionistas hacia los inquilinos.

 

La morosidad continúa siendo el principal problema del alquiler

Por último, y no por ello menos importante, un año más la morosidad continúa siendo el principal quebradero de cabeza entre los arrendadores. Los impagos en los seis primeros meses de 2019 se han incrementado un 6,42% de media en el conjunto del territorio nacional.

Para evitar la morosidad y posibles destrozos en el inmueble, durante este año los arrendadores han buscado otras alternativas. Así, a lo largo de estos meses se han multiplicado por cuatro el número de consultas al Fichero de Inquilinos Morosos por parte de los particulares y profesionales inmobiliarios.





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