08/05/2019
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Con la expansión del mercado inmobiliario del alquiler, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008; son muchas las localidades que han visto cómo esta modalidad se situaba como primera opción residencial de muchas familias. Esta situación, registrada principalmente en las grandes ciudades, dista mucho de lo que ocurre en otros lugares, donde el crecimiento de este sector ha sido más moderado.
Las grandes diferencias surgidas entre los distintos territorios han evidenciado la poca homogeneidad que existe en el mercado del alquiler español. Mientras que en algunos territorios la demanda ha superado ampliamente a la oferta, en otros la variación ha sido más moderada.
Las dificultades para adquirir una vivienda o las numerosas ventajas que ofrece el alquiler, hicieron que muchas familias encontrasen en el alquiler la solución habitacional más adecuada, alentados además por los bajos precios del mercado durante los años más crudos de la crisis. Sin embargo, tras ese duro descenso en las cantidades percibidas en concepto de renta por los propietarios; el mercado comenzó a mejorar. A partir de 2014 la tendencia cambió, la situación dio un giro de 180 grados y los precios comenzaron a crecer hasta acercarse, en estos los últimos meses, a los precios de los años previos al 2008.
Ahora, en 2019, son muchas las voces expertas y estudios que vaticinan que el sector inmobiliario del alquiler ha tocado techo. A diferencia de años anteriores, cuando en algunos lugares, como Madrid o Barcelona, el incremento anual de los precios superó el 10%, la tendencia de este año tiende hacia la moderación.
Los precios los fijan las rentas de las familias
Durante todos estos años, muchos han sido los que han hablado de una supuesta burbuja del alquiler en España. A pesar de que es un concepto que ha calado entre la sociedad, no es correcto utilizar este término para hablar sobre el incremento de los precios.
A diferencia de lo que ocurre en el mercado de la compraventa, el mercado inmobiliario del alquiler se autorregula y los precios los fijan las rentas de las familias. En la mayoría de los casos, en el momento en el que una unidad familiar no puede asumir los gastos derivados del alquiler, dan por finalizado el contrato y se trasladan a otro inmueble que si puedan pagar. En este sentido, las familias no deben dedicar más del 30-35% de sus ingresos a los costes generados por el arrendamiento de una vivienda.
Los precios de los alquileres, principalmente en las grandes ciudades, dejarán de subir cuando los inquilinos no tengan capacidad para poder hacer frente al pago del alquiler y los precios se estabilicen, como ya ha empezado a ocurrir en los barrios más tensionados de Madrid y Barcelona.
Escasez de oferta en las grandes ciudades
El número de viviendas disponibles para alquilar ha sido uno de los factores que ha tenido una gran incidencia en la subida de los precios en algunas localidades de la geografía española. Las desigualdades del mercado inmobiliario del alquiler han hecho que, mientras que en algunas ciudades la oferta puede absorber a la demanda; en otras el número de los inquilinos que buscaban una casa es mayor a las viviendas que están disponibles para ser alquiladas.
Principalmente, en Madrid, Barcelona o la Comunidad Valenciana la escasez de la oferta ha hecho que los precios se incrementen notablemente. De cara a los próximos años, es necesario trabajar en políticas que permitan generar una oferta segura, por lo que conocer al candidato a inquilino, antes de firmar el contrato, es esencial.
En resumen, una burbuja en el mercado del alquiler no puede existir. Aunque hay muchos factores que han influido en el incremento de los precios -escasez de oferta, desigualdad del mercado o la falta de seguridad con la que cuentan los propietarios- este sector se autorregula solo y, en el momento en el que las familias no puedan hacer frente al pago del alquiler, los precios se estabilizarán o puede ser que la tendencia vuelva a ser a la baja.