06/03/2019
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Tan solo ha transcurrido algo más de un mes, desde que el Congreso no diese el visto bueno a las modificaciones en la Ley de Arredramientos Urbanos surgidas tras la aprobación, en diciembre, de un Real Decreto-Ley con medidas urgentes en materia de alquiler. Ahora, el Consejo de Ministros acaba de dar luz verde a unos nuevos cambios en el texto legal que regula el alquiler de viviendas. Ante este nuevo marco legislativo, han surgido diversas dudas tanto a profesionales inmobiliarios, como a propietarios e inquilinos. En este artículo resumimos los puntos más importantes que se han visto afectados y que se empiezan a aplicar hoy, tras su publicación el martes en el BOE.
Duración de los contratos
Uno de los cambios más destacados del Decreto-Ley 7/2019 está relacionado con la duración de los contratos. Al igual que en la anterior modificación, los acuerdos entre las partes pasan de tener una duración de tres años a cinco. (7 en caso de que el arrendador sea una persona jurídica).
Con este cambio, los propietarios no podrán resolver el contrato durante este tiempo, a excepción de necesidad del inmueble suya o de un familiar de primer grado de consanguinidad, siempre que este derecho esté recogido en el contrato. En el caso de las personas jurídicas, nunca podrán alegar estos motivos.
También hay cambios en la prórroga tácita. En concreto, esta se eleva de uno a tres años, tanto si el arrendador es persona física o jurídica.
Mayor preaviso para dar por finalizado el contrato
El nuevo marco legislativo también incluye modificaciones en el plazo de preaviso. Para que alguna de las dos partes pueda dar por finalizado el acuerdo habrá que hacerlo con más tiempo del que se establecía en la reforma del año 2013. A partir de hoy, el propietario tiene que avisar al inquilino con cuatro meses de antelación, mientras que este último debe comunicarlo dos meses antes su marcha.
Garantías adicionales
La normativa aprobada el pasado viernes no modifica lo relativo a la fianza. A la hora de firmar el contrato, los inquilinos continúan estando obligados a entregar en metálico una cantidad equivalente a una mensualidad, dos en caso de que sean arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Asimismo, el Real Decreto-Ley recoge la posibilidad de solicitar garantías adicionales al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.
Revisión de las rentas ligadas al IPC
Tras la ley de Desindexación de la Economía Española del año 2015, los propietarios e inquilinos podían elegir el índice o indicador con el que actualizar anualmente las rentas del alquiler. Ahora, con la aplicación de las nuevas medidas, se vuelve a la Ley de 1994. A partir de hoy, todos los nuevos contratos no podrán actualizar la renta anual por un valor superior al marcado por el Índice de Precios de Consumo (IPC).
IBI e ITP
Con los cambios de la Ley Reguladora de Haciendas Locales se permite a los diferentes Ayuntamientos que regulen bonificaciones de hasta un 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que cumplan con las rentas máximas que se establezcan en el futuro índice de precios. Asimismo, también se exceptúa la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el propietario sea un ente público en los alquileres de larga duración con la renta limitada por una norma jurídica.
Por último, los cambios fiscales en el nuevo marco legislativo también establecen la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Gastos de gestión inmobiliaria
El nuevo Real Decreto-Ley también establece que los gastos derivados por la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato corren a cargo del arrendador, siempre y cuando este sea una persona jurídica.
Alquiler turístico
A partir de ahora el alquiler turístico queda excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, con los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, si 3/5 partes de la comunidad de vecinos pueden limitar las viviendas de uso turístico, frente a la unanimidad que se establecía hasta ahora.
Desahucios
Ante el aumento del número de desahucios derivados por el impago de los gastos relacionados con el alquiler de una vivienda, el Gobierno también ha puesto en marcha medidas para proteger a las familias más vulnerables.
Entre los cambios previstos en el nuevo marco legal destaca la suspensión de los desahucios hasta que los servicios sociales pongan en marcha las medidas necesarias para ofrecer una solución a estas personas. En concreto, la paralización será de un mes, extensible a tres en caso de que el arrendador sea una persona fiscal.
Cambios relacionados con la venta del inmueble
A partir de hoy, al igual que ocurría hasta ahora, si el inmueble se vende a un tercero, se tienen que respetar las condiciones del contrato que está en vigor. La única diferencia, respecto a lo que se venía aplicando hasta ahora, es que ya no será necesario que la vivienda esté inscrita en el registro de la propiedad.