07/10/2021
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Se cumple un año de la aprobación de la Ley 11/2020 de contención de rentas en Cataluña y es el momento propicio para analizar cómo ha influido en el sector y si realmente ha logrado cumplir con los objetivos por los que se creó: reducir los precios del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda.
La ley 11/2020, del 28 de septiembre de contención de las rentas de alquiler de vivienda en Cataluña, se aplica sobre aquellas localidades que disponen de más 20.000 habitantes y que se han definido como zonas ‘tensionadas’ en materia de arrendamientos. Hasta el momento, son 60 los municipios afectados por la medida, aunque se estudia la posibilidad de incluir otras zonas como: Tarragona, Sabadell, Badalona o Gavá.
Para regular los precios, se creó un índice de referencia por el que arrendadores e inmobiliarias deben fijarse para poner el precio de alquiler de un inmueble y cuyo calculo se realiza a través de las fianzas que se depositan en el Institut Català del Sòl (Incasòl) de la Generalitat. Ningún inmueble en régimen de alquiler se puede promocionar o publicar sin hacer referencia al índice bajo pena de sanción administrativa.
Trascurrido un año ya desde que la norma entrada en vigor, se ha constatado como los municipios considerados como zonas tensionadas han registrado menos contratos de alquiler y, por tanto, un menor ajuste de precios. Según los últimos datos publicados por distintos analistas inmobiliarios y diversos estudios universitarios, el parque inmobiliario se ha visto reducido en más del 40% respecto al año 2020 y sólo se ha incrementado un 13% con relación a los datos de 2019.
Números demoledores y contundentes que marcan como la oferta desaparece, al reducirse el interés de los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler; quedándose las viviendas vacías o traspasándose al mercado de las compraventas. Asimismo, también cabe señalar que la oferta actual en alquiler no registra caídas mayores, gracias al trasvase de viviendas del mercado turístico al residencial. Un fenómeno efímero que revertirá cuando el turismo se recupere tras la COVID-19.
Por su parte y con relación al ajuste de los precios del alquiler, Barcelona ha registrado una caída del 8,2% en los precios. Un descenso inferior a la de la ciudad de Madrid, donde estos han bajado de manera natural un 9,3%; un mercado donde no existen regulaciones y con los precios pactados libremente entre las partes. La reducción de los precios en la Ciudad Condal no se atribuible a los efectos de la ley, sino a los efectos de la crisis sanitaria sobre la economía, al igual que ocurre en otras localidades con un mercado desarrollado al mismo nivel.
Dificultades para acceder a una vivienda
En último lugar, cabe analizar cómo se encuentra la demanda y la situación de los inquilinos. Y es que lejos de lo que prometía esta ley, con la oferta desaparecida y los precios menos contenidos que en otras zonas consideradas también tensionadas, la presión de la demanda se ha disparado y el acceso a la vivienda se ha dificultado aún más, ya que la tensión se está desplazando a otras zonas.
En definitiva, tras el primer aniversario de la ley de limitación de precios del alquiler en Cataluña, los efectos que esta ha tenido sobre el sector son: reducción de la oferta, contención menor en los precios respecto a otros mercados igual de desarrollados, mayor dificultad en el acceso a la vivienda, y un envejecimiento y empeoramiento del parque inmobiliario de los arrendamientos.