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A la hora de firmar un contrato de arrendamiento de un determinado local para la apertura de un negocio, tanto el arrendador como el arrendatario deben saber que tienen una serie de derechos y obligaciones. Por lo tanto, con la firma de este contrato se comprometen a cumplir lo pactado. Ahora bien, ambas partes deben ceñirse de forma precisa a la normativa vigente. ¿Qué quiere decir esto? Que un contrato de arrendamiento de un local comercial en ningún caso puede incluir cláusulas ilegales. O, si lo hace, puede ser considerado nulo de pleno derecho. Dichas cláusulas no pueden aplicarse a la relación que existe entre las partes, con independencia de que aparezcan recogidas por escrito.
Cláusulas ilegales: qué son
El artículo 1.255 del Código Civil determina que los contratantes pueden establecer los acuerdos que crean conveniente, siempre y cuando no sean contrarios a las leyes, al orden público ni a la moral. En la misma línea, el art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que los arrendamientos para un uso diferente del de vivienda se rigen por la voluntad de ambas partes, en su defecto, por lo que establece el título III de la LAU y, en caso extraordinario, por lo que dispone el Código Civil.
Respecto al contrato de arrendamiento de una vivienda habitual, el marco legal en el que arrendador y arrendatario pueden alcanzar sus propios acuerdos está mucho más limitado que en los contratos en los que el inmueble va a ser destinado para un uso distinto. Cláusulas como la que permite al casero acceder a la vivienda en cualquier, impide la prórroga del contrato de arrendamiento u obliga al inquilino a correr con los gastos de cualquier reparación en el piso son nulas, incluso si el contrato las recoge. La razón es sencilla: son contrarias a la ley.
A continuación, detallamos varios ejemplos de cláusulas contrarias a la legislación vigente. Es importante que todas las cláusulas y acuerdos entre las partes respeten la normativa que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
La ley limita en gran medida lo relativo a las indemnizaciones por daños y perjuicios máximas a abonar si en un determinado momento el arrendatario decide resolver el contrato de arrendamiento de manera anticipada. La indemnización tiene que estar recogida en el contrato. El máximo es un mes por cada año que reste de compromiso.
En las viviendas, una de las cláusulas ilegales más frecuentes es la que determina que el contrato únicamente puede durar un año, sin posibilidad de prórroga legal de hasta tres años. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligatoriedad de prórroga de tres años como derecho para el arrendatario y obligación para el arrendador.
Son muchos los contratos de alquiler con cláusulas ilegales. En este tipo de casos, es la Administración de Justicia la responsable de determinar si alguna de las cláusulas es o no legal. La existencia de una cláusula no invalida por completo el contrato en su totalidad. En este caso se entiende como no puesta, o nula.
Para evitar este tipo de situaciones tan complicadas tanto para el arrendatario como para el arrendador, lo mejor es formalizar el contrato de alquiler por escrito. Debe incluir una serie de cláusulas de manera obligatoria: cuál va a ser el destino del local comercial, la duración del arrendamiento, cuáles son las condiciones a la hora de actualizar la renta, detalles acerca del derecho de adquisición preferente… Es decir, todos los derechos y obligaciones que deben asumir ambas partes.
Ante cualquier tipo de duda o consulta, lo mejor es contar con asesoramiento profesional. Es la mejor forma de evitar posibles problemas en el medio y largo plazo.