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Si vives en un piso de alquiler, quizá llegue un momento en el que te plantees si es posible cambiar el titular. Una situación relativamente común si sois varios inquilinos que compartís piso y alguno se marcha, de forma que viene una persona nueva. Pues bien, el cambio de titular en un contrato de alquiler sí es posible, y se realiza para evitar tener que hacer un contrato nuevo. Es lo que se conoce técnicamente como cesión del contrato de alquiler, o subrogación.
Cesión y subrogación del piso de alquiler
La cesión de contrato de arrendamiento, tal y como su propio nombre indica, es un contrato formal que debe hacer el inquilino que abandona el piso con el que va a ocupar su lugar. Le cede tanto sus derechos como sus obligaciones, ambos pactados en el contrato original firmado con el dueño de la vivienda.
Por supuesto, para poder llevar a cabo la cesión es condición obligatoria que el arrendador de su consentimiento. Además, debe añadir un anexo al contrato de alquiler original con los datos del nuevo arrendatario.
En cuanto a la subrogación de contrato de arrendamiento, se da cuando un nuevo inquilino ocupa el lugar del anterior sin necesidad de que el casero le de permiso. Es una situación que puede darse en los siguientes casos.
Por un lado, cuando el inquilino fallece. En este caso, su cónyuge o un familiar pueden pasar a ser los titulares del contrato de alquiler sin necesidad de tener el consentimiento por parte del arrendador. Y, por otro lado, cuando los inquilinos son pareja y se divorcian o separan. Si el contrato de arrendamiento estaba a nombre de los dos, la sentencia judicial debe determinar quién de ellos pasa a ser titular único.
Así, si vas a alquilar un piso, de forma previa a firmar el contrato con el casero, debes tener muy claro si vas a ser el titular y cuáles son las consecuencias que se derivan de ello. Si por ejemplo vas a compartir la vivienda con tus amigos y tú eres el titular, valora cuál es tu relación con ellos ya que si un día surge un conflicto el contrato es algo determinante.
¿Y puede cambiar el propietario del inmueble?
Claro que también puede darse el caso contrario. Vives en piso de alquiler y es el arrendador el que cambia. En este caso, el nuevo arrendador debe subrogarse a la posición anterior, aunque no es necesario añadir ningún anexo al contrato debido a que el cambio se da en la titularidad del piso en alquiler.
El cambio de arrendador puede darse en alguna de las siguientes situaciones. Por un lado, que el dueño del inmueble fallezca. En este caso, son los herederos quienes subrogan el contrato, y pasan a ser dueños con exactamente las mismas condiciones.
Y, por otro lado, que la vivienda cambie de dueño porque el propietario actual desea vender la casa. Si el contrato de alquiler está registrado en el Registro de la Propiedad tiene los derechos y obligaciones que se indican en el mismo.
También puede darse el caso de que el propietario pierda la casa que tiene alquilada debido a una ejecución hipotecaria. Del mismo modo que en el caso anterior, si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, se realiza una subrogación del nuevo arrendador, respetando los términos señalados en el antiguo contrato.
Por lo tanto, es fundamental que el propietario del inmueble inscriba el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, si se da alguna de las situaciones anteriores y no está inscrito, los inquilinos dejan de tener derecho sobre la vivienda que tienen arrendada.