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La junta de propietarios de una comunidad de vecinos es el órgano que rige su funcionamiento y se encarga de la administración de las cuentas. En ella se toman decisiones de vital importancia, que en muchos casos conllevan cambios importantes en la comunidad u obligan al pago de una determinada cantidad económica en concepto de derrama.
Una junta de propietarios puede ser ordinaria o extraordinaria. Esta última está concebida para tratar asuntos de carácter urgente y se puede celebrar por orden del Presidente o bien cuando una cuarta parte de los propietarios así lo soliciten.
Representación en una junta de propietarios
La ley no lo determina expresamente, pero la asistencia a una junta de propietarios está reservada exclusivamente a los propietarios de viviendas o locales. Pueden asistir de alguna de las siguientes formas: personalmente, por representación legal o por representación voluntaria.
Pero ¿qué se entiende por representación? Se trata de una institución legal que permite a una persona llevar a cabo determinados actos por cuenta del representado. La principal diferencia entre la representación voluntaria y legal es que en la primera es el propietario quien legitima la actuación del representante. En cambio, si la representación es de tipo legal, es la ley quien obliga a realizar la representación.
La representación legal se puede dar en los siguientes supuestos: menor de edad sujeto a patria potestad, hijos incapacitados, persona ausente y persona incapacitada por sentencia judicial.
Como resulta lógico, el nivel de exigencia para acudir a una junta de propietarios depende del tipo de representación de que se trate. Si es voluntaria, la más común de todas, el propietario debe realizar lo que se conoce como escrito de apoderamiento en favor del representante. Es requisito indispensable que lleve la firma de ambos.
Casos especiales de representación en una junta de propietarios
Hay algunos casos especiales a los que merece la pena prestar especial atención. Por ejemplo, si una determinada vivienda tiene varios copropietarios, debe de nombrarse un representante que bote en nombre todos en la junta de propietarios.
En caso de usufructo, el derecho de asistir a la junta y el derecho al voto están reservados al usufructuario, aunque no sea el titular de la vivienda o el local, siempre y cuando el propietario no desee acudir a la junta personalmente.
Una duda muy habitual es la de los alquileres. Si un inquilino desea asistir a una junta de propietarios, debe tener una delegación por escrito del propietario del inmueble. No obstante, se le permite acudir a estas sesiones si los vecinos no se oponen como mero espectador, sin derecho al voto.
Aspectos a tener en cuenta en las juntas de propietarios
- Todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, tienen derecho al voto, a excepción de aquellos que no se encuentren al corriente de pago de las cuotas tanto ordinarias como extraordinarias.
- Para el cómputo de los votos se toman en consideración el coeficiente y el propietario.
- Si un inmueble tiene varios copropietarios, se computa únicamente un voto. Debe nombrarse un representante para asistir a las juntas de propietarios.
- Si se da el caso de que un propietario tiene varios inmuebles en la misma comunidad, se considera que solo tiene un voto, aunque se suman todos los coeficientes de los inmuebles.
- El voto únicamente se puede ejercitar de forma personal o a través de representación.
Por lo tanto, aquel propietario que no pueda o no desee asistir, puede otorgar representación a través de un escrito firmado tanto por él como por el representante. Es requisito obligatorio que la representación se haga dado por escrito para que no se produzcan problemas.