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El desahucio es la acción mediante la cual se solicita la ayuda de las autoridades para desalojar a un ocupante ilegítimo de un inmueble. Se trata de un proceso judicial que se puede prolongar hasta más de un año, en función de la “pericia” del ocupante.
Cabe señalar que existen una serie de situaciones en las que el arrendador puede resolver unilateralmente el contrato de alquiler. En base al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), son las siguientes:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
Impago de la renta
En los últimos años, ha aumentado de forma exponencial el número de inquilinos morosos. El proceso de desahucio por impago de la renta es largo y complejo, y el propietario o arrendador tiene dos opciones: solicitar al Juzgado la recuperación de la vivienda o solicitar al Juzgado la recuperación de la vivienda y, además, cualquier cantidad adeudada, como el alquiler o los suministros. La segunda opción es la más habitual.
Una vez presentada la demanda, si el inquilino se opone a la misma, se celebra un juicio, el cual es muy rápido y, si todo va bien, se da la razón al propietario del inmueble mediante sentencia y se procede con la fase de ejecución del lanzamiento.
Ahora bien, el arrendatario tiene la posibilidad de evitar el desahucio si paga el total de la cantidad adeudada. Esto es algo que sólo puede hacer una vez mientras está en vigor el contrato de alquiler. Es decir, el inquilino paga la deuda y, a cambio, puede quedarse en la vivienda, aunque el arrendador se oponga. Es lo que se conoce como enervación.
Sin embargo, la enervación no es posible en los siguientes casos:
- Cuando el inquilino ya haya enervado el desahucio en una ocasión anterior.
- Cuando el arrendador haya solicitado el pago al arrendatario con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y en ese plazo de tiempo no se haya efectuado.
Desahucio por expiración del plazo
El conocido por desahucio por expiración del plazo se da cuando se cumple la duración del contrato de arrendamiento y el propietario quiere recuperar la vivienda, pero el inquilino no desaloja el inmueble de forma voluntaria.
En este caso, el propietario debe presentar una demanda y, una vez notificado, el arrendatario tiene un plazo de diez días para contestar a la misma. Si ninguna de las partes lo solicita y el Juez no lo considera necesario, no se celebra juicio, sino que se emite un decreto de archivo para desalojar al inquilino.
Fichero de Inquilinos Morosos
Teniendo en cuenta lo largo y costoso que es el proceso de desahucio por impago del alquiler, si vas a alquilar tu vivienda, es conveniente que consultes el Fichero de Inquilinos Morosos. Debes asegurarte que el arrendatario es una persona seria, de fiar y sin antecedentes de morosidad.
Se trata de una base de datos de carácter oficial en la que particulares y agentes inmobiliarios pueden registrar a los arrendatarios con los que han tenido un problema de impago. Además, la herramienta FIM Score calcula la calidad de la operación para saber si la persona con la que estás a punto de firmar el contrato de arrendamiento.