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Cuando un propietario decide alquilar su vivienda, pocas veces se detiene a pensar en los aspectos fiscales que pueden surgir si la actividad no está bien encajada desde el punto de vista administrativo.
Uno de los elementos clave para evitar complicaciones con Hacienda es elegir el CNAE adecuado para alquilar inmuebles.
No se trata solo de una obligación burocrática, sino de una decisión que puede marcar la diferencia entre un arrendamiento sin problemas o una futura inspección fiscal.
Para quienes operan como propietarios particulares o a través de una sociedad, el Código Nacional de Actividades Económicas (CNAE) define cómo se categoriza la actividad de alquiler ante la Agencia Tributaria.
Escoger un código incorrecto puede llevar a errores en declaraciones, deducciones rechazadas e incluso sanciones.
En el caso de quienes gestionan alquileres de forma habitual, es fundamental conocer el CNAE de agentes de la propiedad inmobiliaria, ya que no todas las actividades relacionadas con el alquiler se encuadran de la misma manera.
Además, si el inmueble está sujeto a derechos reales, como el usufructo, es importante conocer las implicaciones legales.
Por ejemplo, conviene saber que el usufructuario puede alquilar la vivienda sin necesidad del consentimiento del nudo propietario, lo que también puede influir en la forma de declarar fiscalmente ese ingreso.
¿Qué CNAE es el más adecuado para alquilar?
El CNAE más utilizado para arrendamientos de viviendas es el 6820 - Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia, que abarca tanto el alquiler de viviendas como de locales y naves, siempre que el propietario no preste servicios complementarios como limpieza, mantenimiento, recepción o alimentación.
En el caso de que se ofrezcan servicios añadidos —como ocurre en los alquileres turísticos o en residencias de estudiantes gestionadas por empresas—, el CNAE apropiado podría ser diferente, por ejemplo, el 5590 - Otros alojamientos, lo que supone otro tipo de tributación y obligaciones fiscales distintas.
Diferencias clave entre personas físicas y jurídicas
Para una persona física, incluir ingresos por alquiler en la declaración del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario suele ser suficiente.
Sin embargo, cuando se tienen varios inmuebles alquilados de forma habitual y organizada —especialmente si se contrata personal o se gestionan servicios adicionales—, la Agencia Tributaria puede considerar que se está ejerciendo una actividad económica.
En estos casos, hay que darse de alta como autónomo y elegir correctamente el CNAE. No hacerlo puede generar sanciones o la pérdida de beneficios fiscales.
Aquí es donde la elección del CNAE correcto para alquilar sin sorpresas fiscales cobra aún más relevancia.
Ventajas fiscales de tener todo en regla
Usar el CNAE adecuado no solo evita problemas con Hacienda, también permite acceder a deducciones específicas y aplicar reducciones fiscales si el arrendamiento cumple ciertas condiciones.
Por ejemplo, el alquiler de vivienda habitual a particulares puede tener una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, siempre que esté bien declarado.
Si se elige un CNAE incorrecto, este tipo de beneficios puede ser denegado en una inspección, generando ajustes, intereses y sanciones.
Por eso, el asesoramiento adecuado y la correcta codificación de la actividad son medidas preventivas que todo propietario debería tomar.
¿Y si gestionas el alquiler a través de una sociedad?
En el caso de las sociedades patrimoniales o mercantiles que se dedican al arrendamiento de inmuebles, el CNAE 6820 sigue siendo el más adecuado.
Sin embargo, Hacienda suele mirar con lupa este tipo de sociedades para evitar fraudes o simulaciones, especialmente si no hay estructura real (trabajadores, medios materiales, etc.) o si el alquiler se realiza a familiares o personas vinculadas.
Además, si la sociedad presta servicios adicionales o gestiona viviendas turísticas, se debe ajustar el CNAE a la realidad de la actividad, lo cual implica también otras obligaciones, como darse de alta en el IAE en epígrafes específicos y tributar de forma distinta.
CNAE y protección frente a morosidad
Aunque el aspecto fiscal es clave, no es el único punto a considerar al alquilar una vivienda.
Tener el CNAE correcto también puede ayudarte a demostrar la profesionalización de la actividad ante otros organismos y servicios complementarios, como el acceso al Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), una herramienta esencial para prevenir impagos.
A través del Agente Inmobiliario Homologado FIM, los propietarios pueden verificar la solvencia de posibles inquilinos utilizando herramientas como FIM Score, que analiza el riesgo de morosidad y ayuda a seleccionar arrendatarios responsables.
Así, además de protegerte frente a Hacienda, te proteges también frente a impagos.
¿Qué pasa si no uso el CNAE correcto?
En la práctica, muchas personas alquilan sin darse de alta con un CNAE o usan uno erróneo por desconocimiento. Este descuido puede pasar desapercibido durante años, pero en una revisión fiscal puede traer consecuencias graves:
- Recalificación de ingresos.
- Pérdida de deducciones.
- Imposición de sanciones.
- Intereses de demora.
- Consideración de actividad económica no declarada.
Todo esto puede arruinar la rentabilidad del alquiler. Por eso, siempre es recomendable actuar con previsión y rigor, más aún cuando el alquiler es una fuente de ingresos habitual o principal.
¿Cómo darse de alta en el CNAE correcto?
El alta del CNAE se realiza al registrarse en Hacienda mediante los modelos 036 o 037, donde se debe especificar el tipo de actividad económica. En muchos casos, también es necesario inscribirse en la Seguridad Social como autónomo. Además, es importante que esta actividad esté reflejada en la contabilidad y las declaraciones trimestrales o anuales.
Un buen asesor fiscal puede ayudarte a definir si tu perfil encaja como arrendador particular o como empresa, y qué CNAE es el más apropiado según la actividad real que desarrollas.
En resumen, si tienes una propiedad en alquiler o estás pensando en ponerla en el mercado, definir el CNAE ideal para alquilar sin sorpresas fiscales es una de las primeras decisiones estratégicas que debes tomar.
No solo te protege ante Hacienda, sino que te abre la puerta a beneficios fiscales y a una gestión más segura y rentable.
En FIM, comprendemos la importancia de una buena planificación, no solo para evitar morosos, sino también para asegurar que la actividad de alquiler se desarrolle con todas las garantías legales y fiscales.
No dejes lugar a errores: infórmate, asesórate y elige bien desde el principio.
