https://www.fimiberica.com/Blog/BPSEmailArticle/1578
El alquiler de una vivienda conlleva múltiples consideraciones legales, y una de las situaciones que más dudas genera entre los propietarios es si se puede echar a un usufructuario para alquilar el piso.
Este escenario no es poco común: un inmueble en el que una persona tiene el derecho de usufructo (uso y disfrute), pero otra es la nuda propietaria. Entonces, ¿puede el propietario desalojar al usufructuario para alquilar la vivienda a un tercero?
Antes de tomar cualquier decisión, es importante conocer en profundidad qué implica el derecho de usufructo y cómo afecta a la gestión de un piso destinado al alquiler.
¿Qué es el usufructo y qué derechos otorga?
El usufructo es un derecho real que otorga a una persona (usufructuario) la facultad de usar y disfrutar de un bien ajeno, en este caso, una vivienda.
Este derecho puede tener origen por testamento, donación o acuerdo entre partes, y está debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
El nudo propietario, por su parte, es quien tiene la titularidad del bien, pero no puede usarlo ni alquilarlo sin el consentimiento del usufructuario mientras dure este derecho. Por tanto, el usufructuario tiene prioridad en el uso de la vivienda, incluso frente al propietario.
Entonces, ¿se puede echar a un usufructuario?
La respuesta corta es no, salvo que exista una causa legal justificada.
Mientras el usufructo esté vigente, el usufructuario tiene pleno derecho a residir en el inmueble, arrendarlo o incluso ceder su uso, salvo que el contrato que lo establezca lo limite expresamente.
Solo se podría extinguir el usufructo si se cumple alguna de las siguientes situaciones:
- Muerte del usufructuario (si es vitalicio).
- Renuncia voluntaria del usufructuario.
- Cumplimiento del plazo en caso de usufructo temporal.
- Incumplimiento grave de sus deberes (por ejemplo, deterioro intencionado del inmueble).
- Expropiación o pérdida del bien.
En ningún caso es legal echar al usufructuario simplemente por el deseo del propietario de alquilar el piso. De hecho, cualquier intento de desalojo podría derivar en procesos judiciales costosos e incluso en responsabilidad penal por coacciones o desahucio ilegal.
Implicaciones para el alquiler
En términos prácticos, si tienes una vivienda en la que otra persona tiene constituido el usufructo, no podrás alquilarla a un tercero sin su consentimiento. Es más, si el usufructuario decide alquilar la vivienda, él será quien perciba las rentas, no el propietario.
Esto puede ser un problema si el propietario desea rentabilizar el piso, pero el usufructuario no colabora.
Por eso, en muchos casos se opta por negociar una renuncia al usufructo a cambio de una compensación económica o buscar fórmulas legales que permitan un acuerdo consensuado.
¿Qué hacer si el usufructuario no cuida el inmueble?
Una de las obligaciones del usufructuario es mantener la vivienda en buen estado, usarla con diligencia y hacerse cargo de los gastos ordinarios.
Si incumple estas obligaciones, el propietario puede acudir a los tribunales para solicitar la extinción del usufructo, pero deberá demostrar de forma clara y con pruebas el daño causado.
En este tipo de procesos, es clave actuar con asesoramiento legal profesional, ya que los procedimientos pueden prolongarse y requieren argumentación jurídica sólida.
¿Y si quieres alquilar en una zona con alta demanda?
En zonas muy buscadas por inquilinos, como las grandes ciudades, es comprensible que el propietario quiera aprovechar la alta rentabilidad del alquiler.
Por ejemplo, si estás pensando en alquilar un piso en la capital, te recomendamos echar un vistazo a estos lugares mágicos en Madrid para vivir, donde la demanda y los precios pueden jugar a tu favor si tienes disponibilidad plena sobre el inmueble.
Pero recuerda, esta rentabilidad solo puede aprovecharse si no hay limitaciones legales como el usufructo vigente. Es fundamental conocer la situación jurídica exacta del piso antes de tomar cualquier decisión de alquiler.
La importancia de seleccionar bien al inquilino
Si logras recuperar el uso pleno del piso o ya tienes la posibilidad de alquilarlo, es clave que el próximo inquilino sea solvente y responsable.
En este sentido, contar con un certificado de no incidencias bancarias puede ser un recurso muy útil. Aquí puedes ver cómo obtenerlo y por qué es relevante: certificado de no incidencias bancarias.
También puedes apoyarte en herramientas como el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) y su sistema de evaluación FIM Score, que permiten conocer si una persona ha tenido antecedentes de impago o presenta un riesgo elevado de morosidad.
Esta verificación se ha convertido en una medida habitual para evitar problemas a medio y largo plazo.
Cómo proteger tu vivienda si decides alquilarla
Una vez superada la barrera del usufructo, si decides poner tu piso en alquiler, es esencial blindarte frente a impagos y conflictos. Aquí van algunas recomendaciones:
- Exige referencias laborales o económicas.
- Verifica si el posible inquilino tiene deudas previas o morosidad usando herramientas como FIM.
- Establece un contrato claro, con cláusulas específicas sobre uso, mantenimiento y resolución anticipada.
- Considera la posibilidad de contratar un seguro de impago.
Además, los certificados de idoneidad técnica también son una buena forma de aumentar la confianza de los inquilinos en la vivienda y justificar un precio competitivo.
En resumen
¿Se puede echar a un usufructuario para alquilar tu piso? No, salvo causa legal justificada como la extinción del usufructo. El usufructuario tiene derecho de uso y disfrute del inmueble, y ese derecho prevalece sobre el deseo del propietario de alquilar.
La mejor vía es la negociación o esperar a que el usufructo finalice.
Si estás planeando alquilar, asegúrate de tener el control legal total del inmueble, selecciona inquilinos fiables con apoyo de herramientas como FIM y exige documentación que acredite su solvencia. Solo así podrás rentabilizar tu propiedad sin sorpresas.
